Caminhada de Verão

Apesar de ser a menos participada, quinze caminhantes, devido a férias, decorreu com bom ritmo e boa disposição durante hora e meia a Caminhada de Verão, de que acima apresentamos dois apontamentos fotográficos. Os aguaceiros previstos pela meteorologia não se fizeram sentir e a manhã até esteve fresca e soalheira, prevendo-se um dia lindo de Verão.

A próxima caminhada será a 30 de Setembro, com saída às 9 horas, e o itinerário levar-nos-á a ver a sempre bela paisagem de Lisboa que se avista do morro do Cristo-Rei.

Até lá, boas caminhadas diárias, e mexam-se pela sua saúde.

Caminhada de Verão

É já neste domingo, dia 26 de Agosto, que a Secção de Marcha da Associação de Moradores do Bairro do Matadouro promove a Caminhada de Verão, com a saída dos caminhantes às 9 horas, podendo as inscrições ser feitas na sede até às 8.30 horas do próprio dia.
Mais uma vez o percurso será feito no perímetro da Estação de Comboios do Pragal, que se presta muito bem a este tipo de exercício, no atravessamento do viaduto do Metro sobre a Auto-estrada do Sul até à Ramalha, na subida pelo Centro de Saúde até ao Largo Fernão Mendes Pinto e no regresso ao Bairro do Matadouro, onde, como é costume, será distribuída uma lembrança aos participantes.
Esta Marcha, tal como as outras levadas a efeito pela Associação de Moradores, tem como objectivo a promoção da prática regular da actividade física e o combate ao sedentarismo, que, como se sabe, está associado às doenças do coração, à hipertensão arterial, à obesidade, à diabetes, à osteoporose, à depressão, à ansiedade e ao stresse. Tem o apoio do Instituto do Desporto de Portugal, da Confederação Portuguesa das Colectividades de Cultura, Recreio e Desporto, da Divisão de Desporto da Câmara Municipal de Almada e da Junta de Freguesia do Pragal.
É recomendado aos participantes que tragam um boné, calçado e roupa apropriados ao tempo que se faz sentir nesta época de Verão.

Como Criar e Gerir Um Condomínio (9)

Resolver Conflitos
Tentar chegar a acordo com os vizinhos que insistem em não pagar a sua quota de condomínio, colocam bens pessoais nas escadas ou não cumprem qualquer outro artigo do regulamento deve ser a primeira prioridade dos condóminos que julgam não estar a ser respeitados.
Se nenhuma das tentativas teve resultados, uma das opções é recorrer a um Tribunal Judicial. A cópia do título constitutivo da propriedade horizontal e o regulamento do condomínio servem sempre para confirmar o seu testemunho.
Porém, os conflitos podem também ser resolvidos por via extrajudicial nos Tribunais Arbitrais ou nos Julgados de Paz.
Nestes meios alternativos de resolução de litígios, as partes podem escolher os árbitros, com competência específica para o assunto em questão, bem como determinar se devem julgar segundo a lei vigente ou de acordo com a equidade (justiça material aplicada ao caso concreto).

Serviços Relacionados
– Centros de Arbitragem
– Julgados de Paz

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (8)

Conhecer os Direitos e Deveres
Conviver em condomínio implica, antes de mais, respeitar as normas impostas pelo título constitutivo da propriedade horizontal, bem como o regulamento.
Lembra-se também que participar na gestão do condomínio e votar as deliberações na assembleia de condóminos é outro dos segredos para ser um bom vizinho.

As regras de ouro são:
– Não prejudicar a Segurança e a Estética do Edifício.
– Todas as obras que possam alterar a linha arquitectónica e o arranjo estético do exterior do edifício só podem ser realizadas com o consentimento dos outros condóminos.
– Não ofender os Bons Costumes
À partida, os moradores do condómino devem ter o cuidado de não praticar actividades que possam ofender a moral e os bons costumes dos vizinhos.
O problema é que aquilo que uma pessoa entende por conduta errada pode não ser interpretado da mesma maneira por outra pessoa. Em situações que levantem polémica, o proprietário da fracção deve consultar os outros condóminos.
– Não utilizar a Fracção para Fins Diferentes dos Destinados
Na constituição do condomínio, normalmente refere-se a utilização que deve ser dada a cada apartamento. Se a fracção constar como destinada a habitação, o seu proprietário não pode convertê-la de um momento para o outro, sem dar satisfações a ninguém.
– Não praticar Actos Proibidos
Sempre que entrar para um condomínio já organizado, deve informar-se de todas as interdições. As proibições impostas no título constitutivo do condomínio só podem ser modificadas por escritura pública, com a aprovação e a assinatura de todos os condóminos.
– Não se apropriar de Partes Comuns
Ninguém deve dispor das partes comuns de um condomínio como se estas fossem exclusivamente suas. Por exemplo, a entrada, as escadas, os corredores, o telhado ou o terraço não podem servir de arrecadação. Todas as modificações requerem autorização expressa e unânime da assembleia de condóminos.

Curiosidades

Animais de Estimação
Cada apartamento pode ter no máximo quatro animais de estimação. Todavia, é possível solicitar ao médico veterinário municipal e ao delegado de saúde uma autorização para se possuir até seis bichos. Não se deve esquecer que o regulamento ou o título constitutivo do condomínio podem determinar um limite de animais inferior.

Ruídos
As actividades ruidosas de remodelação, recuperação ou conservação feitas no interior das habitações devem ser comunicadas aos moradores do edifício.
Compete ao responsável pela execução das obras afixar em local visível, como a entrada do prédio, a duração, o período e horário em que os trabalhos são efectuados.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (7)

Criar Contas Bancárias
A administração do condomínio deve ter pelo menos duas contas bancárias.

Conta de Depósito à Ordem
Esta conta serve para o depósito das quotas pagas pelos condóminos relacionadas com as despesas correntes de utilização e serviços.

Conta Poupança-Condomínio
Aqui aplica-se o dinheiro respeitante ao Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio. O saldo desta conta só pode ser aplicado na realização de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns do prédio. Para além disso, garante também a concessão de um empréstimo ao condomínio titular de conta poupança.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (6)

Definir os Encargos
Na mesma reunião, os condóminos devem aproveitar para definir e aprovar todos os encargos relacionados com o funcionamento do condomínio.

Despesas de Utilização
Estes encargos estão relacionados com o funcionamento diário do edifício. Por exemplo, podem ser o pagamento da luz, água e saneamento de todas as partes comuns do prédio, a substituição de vidros e lâmpadas ou a compra de material de limpeza, entre outros.

Serviços de Interesse Comum
A remuneração de pessoas ou empresas que tenham contratos de prestação de serviços com o prédio, como a companhia de seguros, o porteiro, o jardineiro, o guarda-nocturno, bombas de água, exaustores de fumo, elevadores, condutas de lixo, mecanismos de abertura de portões, etc., são exemplos de despesas com serviços de interesse comum.

Despesas com Inovações
Estes gastos servem para juntar ao prédio elementos novos, como intercomunicadores, antenas parabólicas, etc.

Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio
Os proprietários devem contribuir para um Fundo Comum de Reserva e Poupança de Condomínio que tem de ser obrigatoriamente constituído. Este dinheiro custeia as despesas de conservação do prédio e deve ser separado dos montantes que suportam os restantes encargos. Cada condómino deve dispensar uma prestação não inferior a 10% da sua parte dos encargos correntes.

Repartição dos Custos
As despesas de utilização, serviços de interesse comum e conservação podem ser pagas de acordo com o valor relativo de cada fracção, ou seja, cada condómino liquida uma parcela do total das despesas conforme a valia do seu apartamento.
Porém, o regulamento do condomínio pode permitir que todos os comproprietários paguem a mesma importância, independentemente do valor da sua fracção, dado que usufruem de igual forma das partes comuns do edifício.
Existem ainda situações em que alguns condóminos estão isentos de custos: por exemplo, os habitantes do rés-do-chão podem não pagar despesas relacionadas com o elevador, desde que se comprove que não usufruem dele.
Para evitar conflitos, a acta da assembleia deve determinar o montante a pagar por cada morador, segundo os critérios aprovados por dois terços do prédio, isto é, pelos proprietários que detenham essa parte dos votos. É possível confirmar a fórmula de cálculo das despesas a pagar online.

Não Pagamento de Despesas
Se um condómino não pagar a sua quota ao condomínio, este tem várias hipóteses de acção.
O administrador pode, por exemplo:
– Aplicar ao condómino faltoso sanções previstas no regulamento do condomínio para não pagamento das quotas devidas;
– Enviar uma carta registada com aviso de recepção aos condóminos faltosos informando-os que se pretende recorrer aos tribunais para obter as quantias em falta;
– Recorrer aos serviços de um advogado para intentar uma acção executiva num Tribunal Judicial.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (5)

Aprovar o Regulamento
Nesta fase quase todas as formalidades estão cumpridas. Deve ser marcada uma nova reunião da Assembleia de Condomínio para aprovação do regulamento, caso este não faça parte do título constitutivo.
Os espaços comuns pertencem a todos os condóminos. Normalmente, são aqueles que não estão afectos ao uso exclusivo de um dos proprietários.

Assim, exemplos dessas partes são:
– Solo, alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e tudo o que constituir a estrutura do prédio;
– Telhado ou terraços de cobertura, mesmo que destinados ao uso de qualquer um dos condóminos;
– Entradas, vestíbulos, escadas, elevadores e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
– Instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes;
– Dependências destinadas ao uso ou habitação do porteiro;
– As garagens e outros lugares de estacionamento.

Os co-proprietários são não apenas responsáveis pelo bom funcionamento das suas fracções mas também pelas partes comuns, nomeadamente através do pagamento das despesas que a elas dizem respeito.
É possível consultar online um modelo de regulamento.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (4)

Cumprir as Primeiras Obrigações do Administrador
Logo após ter sido eleito, o administrador deve afixar o seu nome e contacto num local visível, como a entrada do prédio, para que, caso seja necessário, esteja ao alcance de qualquer morador.
Em seguida, existem várias obrigações que devem ser cumpridas:

Adquirir Livro de Actas, de Receitas e Recibos
Todas decisões, incluindo as tomadas na primeira reunião, devem ficar registadas em Livro de Actas. Este documento pode ser constituído por folhas soltas, numeradas sequencialmente e rubricadas pelo administrador e pelos condóminos presentes.
O condomínio vai também precisar de adquirir um Livro de Receitas e Despesas, onde são anotadas as entradas e saídas de dinheiro. Este procedimento serve para controlar a movimentação de capital no prédio e ajudar o administrador a prestar contas aos outros proprietários.
É igualmente necessário comprar um Livro de Recibos, que devem ser passados a todos os condóminos aquando do pagamento das contribuições devidas.
Estes livros podem ser obtidos nos Serviços de Finanças.

Pedir o Número de Pessoa Colectiva do Condomínio
O administrador tem ainda de solicitar o número de pessoa colectiva do condomínio. Este documento deve ser requerido presencialmente no Registo Nacional de Pessoas Colectivas mediante o preenchimento de um impresso, que pode ser levantado nas Conservatórias do Registo Comercial.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (3)

Eleger os Órgãos do Condomínio
Os condomínios devem ser administrados por dois órgãos: o administrador e a assembleia de condóminos.

Administrador
Este órgão é nomeado pela assembleia de condóminos.
Se nenhum dos comproprietários aceitar o cargo, cabe ao comproprietário com a fracção de maior valor exercer as funções. Caso existam vários condóminos nestas condições, a escolha recai sobre aquele a que corresponda a primeira letra na ordem alfabética usada na descrição das fracções que consta do título constitutivo do condomínio.
Os proprietários podem, da mesma forma, contratar uma empresa para gerir o condomínio e desempenhar tarefas executivas.

São funções do administrador:
– Convocar a assembleia de condóminos;
– Elaborar os orçamentos anuais de receitas e despesas;
– Cobrar essas receitas e efectuar as despesas;
– Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas pela assembleia;
– Prestar contas à assembleia;
– Realizar actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
– Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
– Efectuar e manter o seguro do edifício contra o risco de incêndio;
– Executar as deliberações da assembleia;
– Representar o conjunto dos proprietários perante as autoridades administrativas.

O administrador deve ainda zelar pela conservação de todos os documentos que dizem respeito ao prédio, como o título constitutivo do condomínio, plantas de pormenor, projectos do imóvel ou do loteamento, projectos de electricidade, abastecimento de água, esgotos, rede de gás e instalações telefónicas. Da mesma forma, tem a obrigação de guardar os contratos celebrados com entidades prestadoras de serviços, bem como os contactos e moradas dos representantes e fornecedores de equipamentos ao edifício.

Assembleia de Condóminos
Este órgão é composto por todos os comproprietários do imóvel, independentemente de residirem ou não no prédio.

A assembleia tem com funções:
– Decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade;
– Aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador;
– Fiscalizar a actuação do administrador.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio (2)

Convocar a Primeira Reunião de Condóminos
Qualquer morador pode convocar uma primeira reunião com todos os condóminos. Este encontro deve ser marcado por carta registada enviada a todos os proprietários. A convocatória tem de indicar a ordem de trabalhos:

1 - Combinar os passos de constituição do condomínio; 2 - Eleger os órgãos da Assembleia do Condomínio.

Através da Internet, é possível consultar as minutas tipo para convocação de reuniões.

Periodicidade das Reuniões
As restantes reuniões ordinárias, que servem normalmente para apreciação das contas do último ano e aprovação do orçamento dos próximos 12 meses, podem realizar-se na primeira quinzena de Janeiro.
Todos os encontros devem ser convocados com dez dias de antecedência pelo administrador eleito. Os condóminos têm de receber uma convocatória através de carta registada com aviso de recepção, indicando sempre o dia, o local e a ordem de trabalhos.
O administrador ou os comproprietários que representem mais de 25% do valor do total do prédio podem ainda agendar reuniões extraordinárias para discussão de outros assuntos.

Quórum
A maioria das reuniões pode efectuar-se apenas com a presença dos condóminos que perfaçam a maioria absoluta dos votos, caso contrário é necessário fazer uma nova convocação.
Tal como a eleição dos órgãos do condomínio, a maior parte das decisões é tomada por maioria absoluta dos votos. Porém, existem alguns assuntos que fogem a esta regra, como a aprovação de obras que impliquem inovações no edifício ou a reconstrução de um imóvel destruído em mais de dois terços do seu todo.

Votação
Os votos que cada condómino possui dependem do valor da sua fracção, expresso no título constitutivo do condomínio. Por exemplo, se uma pessoa for proprietária de uma fracção com um valor correspondente a 8,6% do valor total do prédio, ela tem oito votos ou 86 votos, conforme se tenha adoptado para o condomínio o sistema de percentagem ou da permilagem, respectivamente.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)

Como Criar e Gerir Um Condomínio

Iniciar o Processo
Todos os prédios divididos em apartamentos independentes, isolados (fracções autónomas) e com saída própria para uma parte do edifício ou para a via pública e que pertençam a proprietários diferentes podem formar um condomínio.
Os condóminos, para além de donos das suas casas, são comproprietários das partes comuns, como as escadas, os elevadores, os halls ou os jardins do imóvel.
As habitações com mais de quatro comproprietários têm obrigatoriamente de ter um condomínio constituído formalmente. Qualquer morador pode tomar a iniciativa de desencadear o seu processo de criação.

Certidão do Título Constitutivo do Condomínio
Para começar, é necessário pedir a certidão do título constitutivo do condomínio (ou da propriedade horizontal), documento que normalmente é pedido assim que o prédio é construído mediante uma escritura pública. Muitas vezes é o próprio vendedor que entrega esta certidão ao administrador do condomínio. Porém, caso isto não suceda, é possível solicitar o documento à Conservatória do Registo Predial da área onde o edifício se situa.
Este documento indica obrigatoriamente as várias fracções do imóvel e a importância de cada uma delas. O valor relativo das partes do prédio pode ser expresso em percentagem (por exemplo, um apartamento vale x% da totalidade - 100% - do imóvel) ou em permilagem (cada casa vale x de 1000).
O título pode ainda incluir o regulamento do condomínio, que normaliza o usufruto e a conservação de todas as partes comuns.
Para além de estipular a utilização a dar a cada uma das fracções, note-se que o documento deve indicar ainda a forma de resolução de eventuais litígios entre os condóminos.
Todos os habitantes do prédio têm de cumprir as regras impostas pelo título constitutivo do condomínio mesmo que não morassem no edifício quando este foi elaborado. Neste sentido, antes de comprar um apartamento, aconselha-se sempre a leitura desta escritura.

(Fonte: Portal do Cidadão com Direcção-Geral do Consumidor e IHRU)